中新網四川新聞4月28日電(蔣升濤)4月28日，成都—CBRE世邦魏理仕發布《時代機遇、投資浪潮暨2022年第一季度成都房地產市場回顧與展望》，解析成都商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
“在成渝城市群加速建設并取得階段性成果的背景之下，成都迎來新時代的發展機遇。2022年新年伊始，隨著新行業、新業態、新模式的不斷涌現，我們更加需要打開視角，且聚焦本土，看到更多機遇。
成都經濟和商業地產市場不斷成熟，投資窗口開啟，都市圈建設、城市更新及人口流動等長期趨勢將創造更多可投資機會，并給予投資者更多元的選擇；行業調整與整合衍生新賽道，續以成都優質寫字樓需求支撐，而年內高品質供應將煥發城市新引力；首店涌進鞏固零售物業市場活力，公園城市引導新消費；倉儲物流需求季節性波動，樞紐啟新‘蓉’通全球。” 世邦魏理仕西南董事總經理謝凌表示。
時代機遇、投資浪潮——成都投資窗口已開啟
2022年一開局，投資者的活躍度就明顯提升，第一季度成都大宗交易共錄得三筆，成交金額約人民幣22.7億元，創近三年首季新高。按標的物看，交易包括兩筆位于城南的甲級寫字樓和一筆位于近郊的商業裙樓。那么，是什么開啟成都新一輪投資窗口期，繼而吸引國內外投資者擇時而動呢？
都市圈建設
“十四五”期間，成渝城鎮化進程、基礎設施建設、產業升級或聚集、人才導入等均將加速發展，商業地產有望開創前所未遇的新格局和新機遇。統計數據顯示，2021年，成渝地區雙城經濟圈地區生產總值(GDP)同比增長8.5%，經濟增速較上年提高4.5個百分點；成都都市圈實現地區生產總值(GDP)25011.9億元，同比增長8.6%，占全省的比重為46.4%，占成渝地區雙城經濟圈的比高達33.8%。這一成績斐然既折射出成都的國際影響力和區域帶動力的顯著增強，亦離不開其獨具“包容性”的營商環境。
源源不斷的發展動能，塑造成都優質寫字樓市場的“雙核”發展格局，總存量約818萬平方米(不含天府新區)，居全國第五位。市場供需關系愈發健康，截至2022年第一季度全市整體空置率降至17.9%的歷史低位。未來，隨著天府新區的崛起，市場將呈現“2+1”(雙核+天府新區)的新格局。
“首店”持續涌入鞏固商業活力，成都加速建設國際消費中心城市。目前，中國已然是國際品牌，尤其是奢侈品牌的兵家必爭之地，而成都毋庸置疑則是其中國大陸的核心拓展城市。數據顯示，在近三年首店招引數量的全國排名中，成都均蟬聯第三位，僅次于上海、北京。
內陸開放高地，成都倉儲物流地產迎投資轉折之機。伴隨著陸海新通道上升為國家戰略、成都天府國際機場投運、RCEP正式生效等，成渝從西部中心走向國際樞紐，將發展成內陸開放高地。聚焦到成都倉儲物流市場，持續改善的市場供需關系，加之都市圈建設所帶來的消費擴容和產業升級等將在中長期支撐倉儲需求穩步增長，市場迎投資轉折之機。
城市更新
城市更新主題下的商業地產投資機會將在一二線城市出現爆發式的增長。世邦魏理仕數據顯示，2020-2030年期間，全國18個主要城市里樓齡逾20年且單一業權的商辦面積將從不足1500萬平方米快速增長至5000萬平方米左右，這些項目中約70%位于城市的核心區位，投資和改造價值巨大。在成都“中優”戰略驅動下，城市更新項目效果加速呈現、文化歷史街區升級改造項目啟動，老城區添增活力的同時亦衍生巨大的投資機遇，如城市更新將置換更多核心地段的土地資源，以及老舊物業將通過改造升級來顯著提質并增強商業/商務功能和承載性等。
2022年，成都新啟動一環路范圍內的30個片區的城市更新工作，如四圣祠街區核心區修繕改造、駟馬橋工人村生活環境改造以及撫琴西南街老舊小區改造等。世邦魏理仕認為，成都以“留改建”結合及培育新產業與新業態的方式，最大限度保留城市基因與煙火氣，提振城市發展動能。
宜居城市
第七次人口普查結果顯示，成都常住人口突破2,000萬，位列全國第四，其中流動人口已達約846萬，較第六次人口普查顯著增長102.4%；2021年，成都以24.5萬常住人口的增量排全國第一。毋庸置疑，“蓉漂”已然成為一種趨勢，未來成都人口仍將處于高速聚集期，繼而衍生出對居住、就業、消費等長期可持續的需求。借此，如寫字樓、研發園區、大型購物中心等宜居宜業的城市載體將迎發展及投資新機遇，尤其是成都載體相較一線城市的“價值洼地”更具吸引力。另一方面，城鎮化、消費升級、家庭小型化、人口老齡化等長期趨勢令成都冷鏈物流、生命科學地產、長租公寓、養老地產等的投資機會也日益受到關注。
世邦魏理仕成都投資及資本市場部董事馬濤表示：“受益于成都新起點、新定位、新征程的時代機遇，投資市場未來將呈現三大趨勢。其一，各類投資者逐漸加大對成都市場的關注，特別是深耕中國市場的一批投資者正順勢而為地調整資產配置，并將成都作為其戰略投資的重點拓展城市之一；其二，隨著投資戰略的轉型，中資產投資將加大活躍度，尤其是城市更新有望迎更多入局者；最后，除持續布局如寫字樓、倉儲物流、大型購物中心為主的戰略性資產，另類資產和改造物業也將愈發受青睞”。
優質寫字樓市場：新賽道續以需求支撐，高品質供應煥新引力
2022年第一季度，成都優質寫字樓市場迎來向榮中心的交付，為市場帶來約4萬平方米的新增供應。該項目作為金牛區新晉的優質辦公載體，有望承接以軍工電子為代表的電子信息和以醫藥研發、醫療電商為代表的醫藥健康工業總部經濟的辦公需求。需求方面，季內凈吸納量環比下降8.7%，僅錄得逾萬平方米，令全市寫字樓整體空置率環比微升0.3個百分點，至17.9%，但仍是全國第六的低位。
究其原因，一方面，宏觀經濟環境不確定性猶存，市場謹慎觀望情緒不斷攀升，故租戶辦公決策周期較長，且更關注成本控制，這也帶動季內乙級樓及其樓內面積、租期等更具靈活性的轉租、聯合空間的去化率提高；另一方面，行業整合及調整持續，引發需求波動。
盡管如此，行業在調整中創出新賽道，為辦公需求續以支撐。科技新媒體(TMT)、金融業、專業服務為季內前三大需求來源。其中，金融業的需求占比增長矚目。成渝共建西部金融中心釋放金融業發展新機遇，季內保險、證券等企業積極擴張，且逾千平方米及以上大面積成交占比48.3%。此外，季內包括口腔、醫美等類經營性消費服務業的需求占比不斷增加，這也側面反映出業主積極應對市場環境波動在租賃策略上作出的適度調整。同時，消費品制造業和能源及公共事業的需求也呈現出愈發活躍的態勢，一方面成都加速建設國際消費中心城市，消費品制造業企業乘勢擴張，其中汽車制造及珠寶、服飾類企業表現最為亮眼；另一方面“雙碳”目標下，傳統能源類企業轉型升級繼而催生辦公需求，而能源科技類企業的擴張亦愈發活躍。
租金方面，由于市中心自去年起供應充沛，域內業主持以價換量的策略，季內租金下調；反觀城南板塊，低位空置率促使部分業主于開年之初進一步調高租金預期，季內租金上行。因此，此消彼長之下，全市優質寫字樓平均租金維穩。甲級寫字樓租金漲幅全國第三
展望未來，2022年成都優質寫字樓市場預計將迎來約50萬平方米的新增供應，其中超九成為甲級寫字樓，且包含數棟位于核心商務區的標桿項目，高品質樓宇有望作為成都招商引資的載體吸引更多優質企業來蓉發展。另一方面，隨著成都大力實施產業建圈強鏈行動，先進制造業獲以高質量發展新動能，繼而帶動工業互聯網、生物醫藥、金融業、物流會展等行業在未來衍生更為強勁的辦公需求。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部|辦公樓負責人黃璐表示：“2022年第一季度，傳統春節淡季及疫情零星反復，使得企業選址節奏有所放緩。但各行業頭部企業在整合與升級中仍保持較為穩定的擴張趨勢，其中以芯片半導體研發為代表的科技行業最為活躍，且國資背景企業的需求亦不斷攀升。另一方面，緊跟城市更新步伐，市場老舊物業積極尋求改造升級機會以探尋二次生命周期。”
零售物業市場：首店涌進鞏固商業活力，公園城市引導新消費
2022年第一季度，成都零售物業市場無新增供應，但位于鹽市口商圈的新世界百貨閉店，物業類型持續更迭。同期，開發商輕資產的拓展戰略延續，龍湖在蓉的第二個輕資產項目“錦江天街”落地。著眼需求端，繼2021年成都招引首店數量居全國第三位后，2022年開年之初首店就持續涌進，進一步鞏固成都市場商業活力，并帶動商業活動維度由項目層面的調改上升至以商圈為單位且更可持續發展的城市更新。因此，全市空置率微幅波動，環比上升0.3個百分點至7.5%。
分商圈看，核心商圈和次級商圈差異化表現明顯。其中，核心商圈春鹽和交子公園強者恒強，不斷吸引奢侈品、頂級珠寶、潮流品牌及高端餐飲等品牌進駐，且基本為西南或成都首店，或品牌高能級店鋪；而另一值得注意是，緊跟城市更新步伐，季內鹽市口商圈多個項目集中大規模改造升級，未來在客群定位、業態結構及物業設施上的品質升級有望推動區域商業發展煥新。因此，核心商圈整體空置率環比下降0.3個百分點至4.6%。
在次級商圈，受2021年集中供應的購物中心和社區商業的競爭影響，除頭部運營商(數量占比全市購物中心19%)仍積極調改，其余購物中心或換鋪率較低，或錄得以大型餐飲、兒童培訓為主的大面積退租，繼而推高區域空置率環比上漲0.7個百分點至8.4%。相應地，核心商圈平均租金環比上漲0.2%，近郊商圈平均租金環比下降0.3%，令全市平均租金環比微降0.1%。整體而言，上述差異化表現折射出成都商業市場“2+N”(2個核心+N個社區屬性)的商業格局愈發成型。
另一方面，隨著成都建設踐行新發展理念的公園城市示范區，城市消費亦被引導，人們對“戶外”、“湖泊”、“露營”等的熱愛不斷攀升，繼而給商業市場發展注入新活力。季內，除引入更多如戶外運動等相關品類及各類“集市”營銷活動外，部分運營商更是將“盒子”物業的首層多個店鋪二次改造，增設對外開門及外擺區域，如凱德金牛。在即將舉辦的大運會的帶動下，山水人城與運動、戶外生活的有機相融有望進一步激發成都商業新消費。
按品牌看，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業態。季內奢侈品牌繼續加碼核心商圈，其中包括GUCCI、MOYNAT、Balenciaga等多個品牌于遠洋太古里或IFS布局“雙店”，且部分升級或新開設的奢飾品店鋪更是帶來特殊業態，其主要是下午茶、酒吧等增加消費者社交及駐足的餐飲及休閑業態，如“云上彩虹”卡地亞旗艦店和拉夫勞倫之家等。其次，潮流時尚品牌更迭，內資品牌積極擴張。季內H&M旗下的Monki退出市場，而內資品牌繼續主導擴張，如中國李寧、安踏等，以及買手店。此外，新能源汽車、口腔及類醫美等體驗品牌亦保持活躍，多店布局。
餐飲方面，新一輪外來餐飲入蓉，本地小店擠進購物中心，中式國潮糕點延續活躍。本地消費者的包容進一步吸引外來餐飲來蓉，季內錄得LOKAL、新拾玖等；同期，本地小店亦擠進購物中心開設店鋪，如落舌冒菜、張醪糟等；而中式國潮點心延續積極態勢，長沙虎頭局首進成都，瀘溪河和廣蓮申連開數店。
展望未來，2022年成都零售物業市場將迎來約100萬的新增供應，并主要集中在下半年，其中包括備受矚目的成都SKP、環貿ICD等項目。優質新增項目毋庸置疑將給市場帶來新的商業畫像，但同時高位供應量亦或將推升市場競爭。
世邦魏理仕西南區戰略顧問部負責人鄒麗娟表示，“2022年，成都建設踐行公園城市示范區、城市有機更新提速，以及大運會的即將舉辦，都將有效激發城市消費活力的同時，亦潛移默化地引導消費者習慣演變。借此，成都商業市場的發展格局、物業形態及消費業態等多方面均將迎來可持續發展的新機遇和新思路”。
倉儲物流市場：需求季節性波動，樞紐啟新“蓉”通全球
2022年第一季度，成都倉儲物流市場迎來易商青白江一期交付，新增供應2.8萬平方米。租賃需求回落，凈吸納量僅錄得負值。究其原因，一方面春節購物高峰后租戶擴張趨緩，另一方面電商短租到期集中退租。因此，全市高標庫整體空置率環比上升1.6個百分點至8.0%，仍處歷史低位；相應地，平均租金環比維穩。分區域看，由于退租集中在龍泉驛和新津，故區域空置率環比分別上升3.2、9.1個百分點至季末的5.9%、9.1%。
新增需求方面，電商及零售貿易主導去化，占比超七成，這也折射出城市消費的平穩運行。統計數據顯示，2022年前2月，成都網絡零售額同比增長5.5%；實物型網絡零售額同比增長8.4%。
值得注意的是，新年伊始，依托中歐班列、西部陸海新通道開放平臺優勢，各項樞紐升級項目啟動，助力“蓉”通全球。首先，成都宣布將在青白江建設約42萬平方米的會展中心，彌補成都北部會展業短板的同時，其憑借著成都國際鐵路港的優勢，將盡最大的可能提高中歐班列集結能力和運營，助力成都成為國際門戶樞紐城市；同期，四川西部陸海新通道班列實現成都(雙流)、自貢、廣元、遂寧四地齊發，對搭建四川全球物貿服務網絡、加強通道協同聯動、加快四川通道品牌建設、創新運營組織模式、共建共享運營組織平臺等都具有重要的平臺引領和協同聯動作用。
展望2022年，成都倉儲物流市場新增供應周期性回落，約48萬平方米的倉儲面積預計交付。隨著季節性因素逐步稀釋，預計需求將在未來逐步回調，特別是成都不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設所帶動的基建持續完善、消費擴容和產業升級等將在中長期支撐倉儲需求穩步增長。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部|產業地產負責人王蒙豪表示：“盡管需求季節性短期回落，但市場空置率仍居低位，且消費型倉儲需求的不斷續給，亦加強市場韌性。隨著傳統物流土地供給放緩，成都倉儲物流市場發展將愈發健康，有望利好市場整體投資收益的提高。同期，成都積極推進‘建圈強鏈’，助力先進制造業高質量發展，繼而衍生更強勁的相關倉儲需求，如季內雙流率先攜手空客打造飛機‘全生命周期’服務項目，填補航空產業鏈末端空白領域。此外，成都物流樞紐的地位將進一步抬升，逐漸打造成由覆蓋華西擴維至全球的國際樞紐港，兼任工業消費品和生活消費品的貿易物流職能。”(完)
