四川在線記者 張明海

　　12月1日起，四川老舊小區加裝電梯將實行新政：“雙2/3參與，雙3/4同意”后，業主就可以開啟老舊小區裝電梯的編制方案、申報部門審查等程序。近日，四川“老樓裝新梯”新政——《關于進一步做好既有住宅電梯增設工作的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)發布后，引起社會積極反響。

　　“終于可以告別‘一戶攔全棟’的尷尬了，以后老舊小區也能順利裝上電梯了。”《指導意見》的出臺，讓老舊小區的居民、特別是老年人群體非常振奮。但，“新政”同時也引起了低樓層住戶的擔憂，自己受損的權益該怎么保障？

　　“兩調一訴”已暢通 低層住戶權益主張渠道

　　就低樓層住戶的利益受損，在四川在線上，不斷有網友這樣提問：

　　——四川在線網友“憤怒的小鳥”表示，“一戶擋全樓說白了是就是一樓住戶的利益沒有得到保障，應該在解決這個問題的基礎上來推安裝電梯”。

　　——四川在線網友“青”提出，“底樓層的損失，怎么計算？”

　　——四川在線網友“O_O” 提出，“關鍵是要給低層住戶合理的補償”。

　　“在老舊小區電梯加裝過程中，確實會給一樓這樣的低樓層住戶的采光、噪音等方面帶來一定的影響，導致他們的一些相關利益受損。”多年一直關注老舊小區這一領域的四川省物業管理專家伍三明表示。

　　那么“新政”推行后，一樓低層住戶的權益如何保障？

　　“在《指導意見》中，實際上已經對此問題進行了一系列的回復，利益受損方主張權益的渠道是暢通的。”四川省住建廳房地產市場監管處相關負責人介紹，“新政”已經明確：包括低樓層住戶在內有異議的，可以通過“兩調一訴”來主張自己的訴求。

　　何為“兩調一訴”？“兩調”即申請人與利害關系人協商意見不一致的，由社區居委會組織調解；一方拒絕社區居委會調解或經調解未達成一致意見的，由屬地街道辦事處組織調解。“一訴”即利害關系人也可通過法律途徑解決。

　　對“兩調一訴”，伍三明解讀說，這里的“兩調”是有先后順序的，即先進行社區調解再進行街道一級調解。但訴訟，可以隨時提出，不受是否參與調解的影響。

　　公平合理 可引入第三方評估和參與的專業力量

　　那么，關鍵問題來了：對安裝電梯的比例，《指導意見》已經明確，但安裝后，低樓層住戶受損的利益怎么辦？如果要補償，究竟該補償多少？

　　這個問題，涉及到對于《指導意見》基本原則的理解。省住建廳房地產市場監管處相關負責人介紹，《指導意見》明確“老樓裝新梯”的基本原則——堅持“政府引導、業主自主、公平合理、便民利民、保障安全”的原則，尊重業主意愿，明確責任主體，加強過程監管，保障使用安全。

　　其中，公平合理引人關注。什么是公平合理？上述負責人解釋說，比如對一些弱勢群體的優先照顧，“《指導意見》中特別提出：申請電梯增設的業主中有老年人、殘疾人、失能人員的，在調解中予以優先照顧”。

　　公平合理，具體到低樓層住戶身上，如何補償？

　　“關于這一點，在《指導意見》中，雖然沒有明確，但基本原則中‘業主自主、公平合理’的表述，已經指明了方向。”伍三明表示，每一個院落地段不同、每一個小區樓棟不同以及其他差異性，需要在具體實踐中根據不同情況來進行把握，“很難讓相關部門出臺一個統一的標準，這需要在公平合理原則的基礎上，由業主來自主確定”。

　　伍三明說，在四川電梯“新政”執行中，對于公平合理的把握，需要安裝電梯利益相關方來共同確定。“比如， 低樓層住戶，可以要求高層住戶進行補償，但也不能‘獅子大開口’，過高的要求，明顯會違背公平合理的原則”。

　　補償的標準，無法統一制定。那么，有沒有相關可以參考的依據？

　　對此，伍三明建議，在《指導意見》執行和電梯增設的實際操作中，可以考慮引入第三方專業機構來進行評估，評估低樓層住戶受損利益的價值，“這樣會讓高低層住戶之間，有一個可以進行參考的依據，既便于操作，也最大程度上保障了低樓層住戶的利益補償”。

　　同樣的，伍三明認為，在社區居委會和屬地街道辦事處“兩調”過程中，也可以考慮引入人大代表、政協委員、市民觀察員等從第三方角度發表意見，供矛盾糾紛當事人參考。

　　“公正合理，主要還是要落到實際執行上。”伍三明認為，《指導意見》提供了基本方向和指導原則，更需要執行中的準確領會和把握。他建議，在實際操作中，“在編制電梯增設方案、簽訂電梯增設協議等過程中，可以考慮把補償具體方案寫進去、寫明確”，在產生爭議需要調解時，“社區居委會和屬地街道辦事處組織同樣需要堅持公平合理原則，既要積極推動電梯增設工作，也要積極照顧低樓層住戶的合理訴求”。