中新網四川新聞2月2日電 (范莞欣)2021年1月，國家發展改革委辦公廳發布了《關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目庫的通知》，基礎設施公募REITs試點工作的開展將對中國資本市場建設產生巨大的影響，盡管目前試點暫時未對商業地產類型資產開放，但未來基礎資產類型或將擴容。展望未來，可以預見商業地產將逐漸被資產投資金融化、證券化所改變，通過金融創新盤活存量項目，優化結構、降低成本成為輕資產模式中非常重要的方向。
藍光文商旅作為國內商業地產領域中較早進行輕資產運作模式的企業，現已具備“投、融、建、管、退”全周期，商業、辦公、酒店、專業市場、公寓、體育、文旅、教育全產業鏈操盤能力，并摸索出了一條獨具特色的輕資產模式之路。為探尋藍光文商旅在輕資產模式中的借鑒意義，藍光文商旅董事長張剛先生就輕資產市場環境、藍光文商旅的發展和戰略等業界關注的問題進行了探討。
01輕資產環境分析：“春天”或將到來，競爭亦在加劇
談及輕資產市場環境，張剛先生表示可以用數據來說話，并分享了藍光文商旅通過國家統計局、贏商網大數據、上市公司公告、企業官網、公開資料等途徑，復盤的輕資產市場的現狀。
·存量時代，市場規模數量巨大
“從供給端，我們統計了2005年至2020年商業物業開工面積、竣工面積及增速。近15年，商業物業累計開工面積為36.7億㎡、累計竣工面積為20億㎡；近10年，商業物業新開工面積平均增速為6.49%、竣工面積平均增速為6.47%；供給端支撐商業物業持續供給。”
“在銷售端，近15年，商業物業銷售面積累計16.8億㎡。近5年，商業物業銷售面積增速減緩，2018年起進入負增長，2019年銷售面積增速為－14.9%；而商業物業平均待售面積為1.8億㎡。銷售面積增速減緩，商業物業去化難度加大，同時持有打造比例增加。”
供給端和銷售端的差額，造成了超40億㎡商業物業存量，其規模數量之巨大，讓行業從增量向存量轉變之勢變得明朗，同時商業物業管理服務也迎來了新的市場，用張剛先生的話說就是“商業地產輕資產的‘春天’到了。”
·競爭加劇，涉足企業增多但分散
“在500強物業服務企業中有279家布局了商業物業管理服務，占比75.8%；但是管理面積只有7.38億㎡，占商業物業體量的比例不足20%，其中近90%在二三線城市。”
“同時，TOP50商業地產企業商業運營管理面積2.2億㎡，占商業物業市場規模不足7%，待管理規模巨大。市場呈現出的是商業運營管理規模分散、行業集中度低的現狀。”
·市場機會，瞄準空白打造差異化
據大數據統計，截至2020年9月底，29個企業(有輕資產輸出業務，且總在管面積≥10萬㎡)的在管輕資產項目，共計287個(開業時間截至2023年)。
“分析這些輕資產項目，我們發現在布局區域和體量上呈現出了明顯的特征。在布局區域方面，非一線城市為輕資產競爭主戰場，主要集中于二三線城市，占比近70%；其中購物中心輕資產項目集中于經濟發達區，華南和華東區域占比超過50%；在體量方面，5-20萬㎡的輕資產項目占比85%，競爭激烈，而低于5萬方的輕資產項目僅占比13%。”
·資本看好，資管+商管雙重能力考驗
在張剛先生看來，市場中有三種輕資產運營的維度，第一種是以房地產開發為主的企業，第二種是以物業服務為主企業，第三種是商業地產領域的“后浪”——資本驅動型的企業。
“這三種維度中的競爭各有側重，但都會加劇。同時，隨著類REITs、REITs雙模式時代的來臨，資本市場會更加看好商業地產領域，對輕資產管理企業的資管能力和商管能力的雙重考驗即將到來。”
藍光文商旅輕資產業務輸出以市場化為核心，聚焦“對內價值支撐和對外價值創造”，直擊商業地產行業雙滯痛點。在2020疫情黑天鵝壓力下也逆勢上揚，拓展了近100個輕資產項目。
在市場中能有如此大的競爭優勢，張剛先生表示：“在橫向，即商管能力，我們跨越八大品類，且形成了標桿產品線；在縱向，即資管能力，我們打通了資產管理，擁有完整的資產管理的能力和經驗；同時，在第四維空間，即數字化空間的打造中，我們也走在行業前列。正是這一橫一縱加數字化的能力，構成了藍光文商旅獨特的競爭力。”
02橫向布局：全產業鏈商管能力
據張剛先生介紹，目前藍光文商旅有八大產品線，其中商業部分以“耍街”開放式街區和“藍光城市廣場”購物中心兩大產品線為主，辦公部分則主打“量子星”聯合辦公產品，文旅方面通過原創IP“水果俠”深入人心，此外藍光文商旅豐富的管理經驗還涉及酒店、專業市場、公寓、體育、教育等商業地產全業態，并根據持續的運營反饋和實操經驗進行資源整合，實現“1+X”一體化發展，為藍光文商旅輕資產輸出打下堅實的基礎。
我們可以通過部分數據來感受藍關文商旅的商業運營能力：
·目前已在北京、上海、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國已布局的100余條以“慢耍快活、自在巴適”為核心理念的耍街，讓“慢耍”文化成為一種新常態。致力于讓消費者在一條街道，盡情感受一座城市。
·藍光文商旅用6個月改造了甲級寫字樓項目量子星，使其出租率大幅提升至90%。
·目前，藍光文商旅布局全國17個大區、70余座城市。
直觀的數字是實力的具象化體現，在瞬息萬變的商業地產領域，藍光文商旅能踏浪進階穩定發展離不開其專業化的經營能力：
①首先，在項目落地到發展的整個階段，藍光文商旅將招商運營一體化落實，依托多年積累的戰略商家、資源儲備和經驗，保證了高效的招商、引商、穩商、育商和迅速補位，確保項目經營品質，提升了資產的價值。
②同時，在項目開業前到開業后的經營期，藍光文商旅將活動推廣品牌化，為項目針對性定制系統化的推廣策略，以主題活動、價格促銷、商家聯動等形式，開展各類運營推廣，并將推廣信息在各大平臺發布，同時利用集團產業優勢，發動全員營銷，提升項目品牌價值。
③針對商戶方面，藍光文商旅也將商管幫扶常態化，定期開展免費的、有針對性的專項培訓，對困難商家開展經營診斷、營銷傾斜、附屬資源支持等多種幫扶措施，通過充分溝通統一思路，攜手商戶成長，共同創造項目新價值。
④面對散售商鋪，藍光文商旅采取散售經營統一化的措施，由專業招商運營團隊進行統一定位、規劃、招商、推廣、運營，保證商家穩定經營，助推資產保值且增值。
藍光文商旅不斷“修煉內功”，逐漸提高物業和服務質量，贏得了合作方的信任，使得八大產品線能快速發展，同時也形成了清晰的發展前景。
“隨著后疫情時代的來臨和新消費勢力的崛起，我們一直在思考如何將文、商、旅進行更深度的融合和創新，為時代、為市場、為消費者提供更高的價值和新意，在當前個性為王、地域為主、品質制勝的主流需求下，多元滿足城市和消費者的訴求。
同時，藍光文商旅將持續強化‘耍街’和‘藍光城市廣場’兩條核心產品線。在‘耍街’方面，藍光文商旅將深耕消費者所喜愛的特色業態，加深產品的影響力和覆蓋范圍，同時繼續圍繞‘文商旅’特色，孵化餐飲、音樂、娛樂等品牌，實現‘耍街’和品牌的雙重賦能。在‘藍光城市廣場’方面，藍光文商旅將在經濟發展比較好的城市采取合資類二房東、委托租賃等方式實現項目快速落地。”
03縱向布局：全周期資管能力
為了做好全產業鏈的協同發展，藍光文商旅提出了“投、融、建、管、退”的縱向一體化全周期資產管理模式，并圍繞三個“一體化”形成了從進入到退出的清晰路徑：
①投、融、退一體化。商業地產具有強金融屬性，投資難、融資更難、退出難上加難。基于藍光文商旅在商業資產管理全周期、全產業鏈的成熟經驗和綜合服務能力，藍光文商旅成立了資本共享中心，專門為商業地產開發企業提供投、融、退的專業化服務和資源、資金導入。
②招商、運營、銷售一體化。商業地產與住宅的產品、目標客群、經營模式都不相同，必須與招商、運營深度結合，才能有效避免商業地產陷入滯重、滯銷的雙滯境地。
③策劃、規劃、建設一體化。商業地產的盤活需要強專業性，要做到“以終為始”，必須從策劃開始，策劃指導規劃，規劃引領建設，才能避免無效成本、降低投資失誤。
在張剛先生看來，藍光文商旅區別于行業中“品牌、招商、運營輸出”的傳統輕資產認知，創造了對泛商業資產管理的三個“一體化”模式，鏈接了商管加資管的核心邏輯，解決了市場的雙滯痛點，為藍光文商旅自身在市場中創造了新的機會。
2020年7月，在市場投資信心普遍不高的情況下，藍光文商旅操盤的上海虹橋世界中心項目類REITs成功發行，規模達10.65億元，是2020年民營A股上市公司首單類REITs項目，標志著藍光文商旅的商業全周期資管已經形成完整閉環，同時也表明了投資者對藍光主體信用和運營能力的認可。
張剛先生表示，藍光文商旅在未來繼續以資管邏輯去進行輕資產輸出，積極對接資本市場，基于自身的“復合型解題能力”和全周期的資管能力，制定了在2021年達到5倍速擴展的目標。
04第四維拓展：智慧化賦能完善發展布局
在疫情倒逼下，企業的線上線下一體化結合的能力也成為搶占先機的關鍵，藍光文商旅獨有的ACP系統亦成為了其輕資產模式能夠快速發展的利器。
ACP平臺由藍光文商旅自研搭建，包含項目全周期管理平臺、信息服務共享平臺、O2O推廣運營平臺、數據管理分析平臺四個部分，為藍光文商旅及其合作方提供商業地產全方位管理運營及信息共享服務。
自啟動輕資產輸出以來，藍光文商旅在全國已落地近100個項目，ACP系統植入后，可以充分解決合作雙方信息不對等的問題，同時，張剛先生表示：“在產業數字化的維度，ACP能從‘投、融、建、管、退’全周期去進行數字化賦能；在數字產業化維度，我們依托于線下累積的龐大數據，通過ACP平臺更好的賦能到服務的過程中，讓數據產生更大的價值。”
基于完善的發展布局，藍光文商旅的戰略也清晰起來，張剛先生介紹，藍光文商旅當下的使命是“商業繁榮城市·資管引領未來”，以“締造一流商業資產價值管理企業”的愿景實現“商業資產價值共享服務平臺”，并在此前提下制定了“1+3+3”的核心打法：以輕資產為核心，資本、品牌、科技為驅動，打造委托管理、合資和包租三大模式。
－結語－
一場對話，讓我們深入了解了藍光文商旅祈愿的未來，并看見了他們為了達到更高目標對自身的千錘百煉。在商業地產行業發展前所未有的節點之上，藍光文商旅正以品牌實力、資管邏輯、科技賦能等綜合實力，為輕資產市場帶來新的篇章。(完)
